中国奥园复牌在即：境内外债务整体重组获新进展

7月3日早间，中国奥园（HK03883）补发2021年全年、2022年中期及2022年全年业绩报告，业绩显示，2021年至2022年，奥园累计亏损逾400亿元，不过，2022年亏损额大幅下降，毛利也由负转正。

7月2日晚间，中国奥园公告称，已与境外优先票据持有人组成的临时小组就债务重组方案的主要条款达成一致，同时也与若干境内金融机构订立安排，完成本金逾327亿元现有境内融资安排的展期。

这意味着，自2022年4月1日停牌至今的中国奥园，在距离2023年9月30日除牌预警之前，或将迎来复牌交易。

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债务重组的重要里程碑

在自救两年之后，中国奥园的境内外债务重组迎来曙光。

根据公告，中国奥园已与若干主要票据持有人(即债权人小组，其持有公司发行的境外优先票据未偿还本金总额的约33.01%)就公司境外重大债务重组方案的主要商业条款达成一致。

奥园表示，得到现有票据持有人的大力支持，是通过友好协商达致整体解决公司重大境外债务问题的一个重要里程碑。公司将继续与债权人小组及其顾问，就实施重组方案的具体安排进行合作，并积极与其他债权人接洽以推进重组方案。

根据重组方案，协议安排债权人放弃协议安排中所涉及公司和集团境外子公司的债务，但预期将获得一些新的融资工具：包括4支共计23亿美元新债务工具，到期日为2031年9月；新发行10亿股普通股，连同公司实控人郭梓文(及其家庭成员)持有的4亿股普通股，将根据重组方案之条款转让给若干合资格债权人。

此外，拟新发行1.43亿美元无息强制可转换债券，将于2028年9月强制转换为公司普通股份；新发行16亿美元永续债。

奥园表示，由于房地产行业的流动性和销售压力仍在持续，公司在中短期内仍面临严峻的行业性挑战，债权人小组大力支持重组方案将有力缓解公司面临的压力。重组方案完成后，集团将实现一个可持续的资本结构，可为所有利益相关者创造长期价值。

与此同时，根据公告，奥园也与若干境内金融机构订立安排，完成本金逾327亿元（人民币，下同）现有境内融资安排的展期。另有其他境内融资安排展期工作已进入与境内债权人的协商阶段。

毛利由负转正

中国奥园补发的财报显示，2021年，中国奥园的总营业额约500.22亿元，同比下降约177.72亿元，降幅26.2%，其中，物业发展收益、经营酒店等获得的其他收益以及物业投资收益各占91.1%、8.4%和0.5%。2022年总营业额约187.11亿元，同比减少约313.11亿元，降幅62.6%。

2021年，中国奥园毛利为-119.35亿元，同比下降174.2%，毛利率为-23.9%。2022年毛利为8.41亿元，同比上升107%，毛利率为4.5%。

2021至2022年，分别亏损354.88亿元和84.97亿元，两年累计亏损逾400亿元。

截至2022年底，中国奥园在中国大陆若干城市拥有267个物业开发项目(包括2021年从奥园美谷以总代价10.2亿元购买的16个物业项目)，总建筑面积约3080万平方米。除此之外，还拥有多个处于不同开发阶段的城市更新项目，总规划建筑面积约3160万平方米，拟优先发展32个城市更新项目。

中国奥园表示，已委托世邦魏理仕出售加拿大2个房地产开发项目，资产净值(不含股东贷款)为约15.902亿元，所得款项将用于赎回新发行的重组工具。

中国奥园还持有45个投资物业项目，公允价值合计约126.23亿元，及主要自有房产3处，账面价值约22.647亿元，全部位于中国大陆。这些投资物业为集团提供租金收入，主要包括零售商店、商业楼宇及写字楼等。其中，38个项目已竣工，7个项目仍在开发中，另有3处自有房产已竣工。

截至2022年底，奥园拥有境外计息负债总额约428.18亿元，其中291.44亿元为债权人相互协议的一部分；境内计息负债总额约662.32亿元。

中国奥园表示，基于中国房地产市场环境恢复正常，公司能够维持正常的业务运营并在项目层面获得新的融资，预计不会获得新的开发项目，所有可出售资源均会变现。

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